Lucro imobiliário: entendendo o imposto sobre o ganho de capital

O que é lucro imobiliário?

O imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel (“lucro imobiliário”) é uma modalidade do imposto de renda das pessoas físicas. Também pode ser entendido como o imposto que deve ser pago sobre o lucro obtido na venda de um imóvel.

Quando você vende um imóvel por um valor superior ao qual comprou, há uma diferença positiva; um ganho, que é tributado pelas seguintes alíquotas:

·        Parcela do ganho até R$ 5 milhões: 15%

·        Parcela do ganho entre R$ 5 e 10 milhões: 17,5%

·        Parcela do ganho entre R$ 10 e 30 milhões: 20%

·        Parcela do ganho superior a R$ 30 milhões: 22,5%

Quando devo pagar?

Esse imposto deve ser pago logo após a venda do bem, dentro do prazo determinado, sendo que o proprietário não deve esperar pelo momento de realizar a Declaração do Imposto de Renda. Afinal, por se tratar de uma tributação exclusiva, o lucro imobiliário não pode ser abatido no imposto declarado.

Como é apurado?

Para fins de apuração do imposto, deve ser descontado do ganho o valor pago pelo vendedor a título de comissão de corretagem. Exemplificando:

·        Custo de aquisição: R$ 800 mil

·        Valor de venda: R$ 900 mil

·        Comissão: R$ 45 mil

·        Ganho de capital: R$ 55 mil

·        Imposto devido: R$ 8,25 mil

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos valores.

Vale lembrar que o IRPF obedece ao regime de caixa, ou seja, se o pagamento do preço for feito em parcelas, o recolhimento do imposto deve ser proporcional. No exemplo acima, se foi pago um sinal de R$ 90 mil reais, deve ser recolhido o imposto no valor de R$ 825 até o último dia útil do mês seguinte.

Além do preço pago, o custo de aquisição inclui as despesas com a compra, tais como o ITBI, emolumentos cartorários, a comissão (quando o ônus for suportado pelo comprador) e os juros, no caso de compra financiada. Importante ressaltar que o custo de aquisição do seu imóvel não pode ser corrigido, ou seja, deve ser aquele da data da sua escritura de compra. A única forma de aumentá-lo é a através de benfeitorias realizadas no imóvel, devidamente documentadas através de notas fiscais.

Casos de isenção e redução do imposto

Fique atento também às principais hipóteses de isenção/redução do imposto na venda do seu imóvel:

·        Venda de imóveis adquiridos até 1969 (isenção);

·        Venda de imóveis adquiridos a partir de 1969 (redução);

·        Aplicação integral do valor da venda na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias da escritura de venda, uma vez a cada cinco anos (isenção);

·        Aplicação parcial do valor da venda na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias da escritura de venda, uma vez a cada cinco anos (redução);

·        Venda de único imóvel residencial por menos de R$ 440 mil, uma vez a cada 5 anos (isenção);

No caso da aplicação parcial do valor da venda na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias da escritura de venda, o imposto é proporcionalmente reduzido de acordo com o valor aplicado. Usando novamente o exemplo acima, se o vendedor aplicou R$ 450 mil dessa forma, ou seja, metade, o imposto devido também será reduzido pela metade, ou seja, R$ 4,125 mil. 

Simulando

Para simular e recolher o imposto sobre ganho de capital, utilize o programa disponibilizado pela Receita Federal neste link.

A EmCasa ajuda você durante todo o processo de documentação e pós venda do seu imóvel e atua para descomplicar o trâmite jurídico da compra e venda de um imóvel. Essa é mais uma informação que disponibilizamos para você ter um maior conhecimento sobre o mercado imobiliário e suas particularidades.