IR 2022: nova regra de isenção do imposto de renda em venda de imóvel

Declarar o imposto de renda, em um primeiro momento, parece mais difícil do que realmente é. Anualmente, esse tributo federal é requerido a pessoas físicas e pessoas jurídicas para que o governo consiga acompanhar quais são os gastos referentes a quem movimentou a economia no ano anterior. O prazo para declaração do IR 2022 vai até 31 de maio. 

Quem possui uma casa ou apartamento entre seus bens deve saber como declarar o imóvel no imposto de renda. Entretanto, para quem possui a venda de um apartamento ou casa entre as transações a serem declaradas, há um questionamento extra: como declarar o imóvel vendido?

O chamado ganho de capital, que é o lucro obtido com o imóvel vendido, também deve ser incluído no seu IR. A alíquota sobre esse valor, que é a taxação sobre a diferença obtida entre a compra e a venda, varia entre 15% e 22,5%, a depender do montante de lucro que foi obtido. Caso o ganho de capital seja de até R$ 5 milhões, a alíquota será de 15%. Entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a alíquota aplicada é de 17,5%. De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, a alíquota é de 20%, e acima de R$ 30 milhões, o percentual aplicado é de 22,5%.  

Mas não é somente quem está vendendo que precisa ter atenção. Quem procura por imóveis para compra também precisa conhecer as regras. Você sabia que em alguns casos a Receita Federal reduz ou isenta a pessoa que comprou uma casa ou apartamento do pagamento do percentual?

Confira, a seguir, em quais circunstâncias isso acontece. E conte com o time de Especialistas da EmCasa para ajudar também nestas questões que envolvem a declaração da compra de um imóvel.

Critérios para isenção do IR por ganho de capital na venda de um imóvel

Diferentemente da declaração de imposto de renda feita sobre outros bens, para realizar a declaração de compra e venda de um imóvel para a Receita Federal é necessário utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap). Ao lançar a transação na plataforma, serão solicitados dados sobre a operação financeira, como a forma de pagamento e o valor de custo, além de informações técnicas e CPF ou CNPJ de quem comprou o imóvel. 

Em muitos casos, é comum que um imóvel seja vendido para dar uma ajuda extra na compra de outro. Essa é uma das circunstâncias em que pode haver isenção de IR, a depender do valor da venda.

Para entender um pouco mais sobre as situações em que você pode estar dispensado do pagamento dessa tributação, confira a seguir os três critérios para isenção do imposto de renda sobre ganho de capital na venda de um imóvel:

Seu imóvel foi vendido abaixo de R$ 440 mil (válido uma vez a cada 5 anos)

Se a pessoa proprietária estiver vendendo o imóvel por um valor abaixo de R$ 440 mil, ela estará isenta do IR sobre o ganho de capital. Para isso, é necessário também que o imóvel seja o único de quem está efetuando a venda e a única transferência desta natureza realizada nos últimos 5 anos, seja de forma tributável ou não.

A menos que isso esteja em contrato, o valor de até R$ 440 mil é aplicado para o imóvel, não sendo levado em conta o percentual de cada pessoa coproprietária, cônjuge ou condômina.

Até 180 dias após a venda, o lucro foi utilizado na compra de outro imóvel 

Desde 2005, caso o imóvel seja vendido com um valor superior ao que foi adquirido anteriormente, quem vendeu  tem até 180 dias (6 meses) para utilizar esse lucro na compra de outro imóvel. Com isso, não será tributado o imposto de renda sobre o ganho de capital. O uso do valor dessa forma deve ser informado no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital.

No entanto, caso a pessoa não utilize todo o lucro na compra do próximo imóvel no período citado, ela será tributada sobre o valor restante. O novo cálculo desse valor é efetuado no GCap.

Seu imóvel foi comprado antes do ano de 1969 (e redução para aqueles comprados de 1969 a 1988)

Nesse caso, se você possui um imóvel comprado antes de 1969, mesmo tendo existido lucro na venda, ficará isento do imposto de renda sobre o ganho de capital. Essa isenção será automaticamente transferida à ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e esse imóvel precisará ser retirado da ficha de “Bens e Direitos”, caso haja.

É importante salientar que, se você adquiriu um imóvel entre os anos de 1970 e 1988, o percentual da alíquota sobre o IR aumentará de maneira progressiva. Mas não se preocupe, a porcentagem é ligeiramente baixa. Para ficar claro como se dá o cálculo sobre esse aumento, a cada ano 0,25% é acrescentado ao valor do ganho de capital, de forma que esse aumento chegue a 5% para aplicação na alíquota cobrada sobre os lucros de imóveis adquiridos nesse intervalo de anos.

Nova regra de isenção do IR 2022 sobre ganho de capital

Além das regras já existentes, para o IR 2022, a Receita Federal comunicou, em 16 de março deste ano, a ampliação da regra que se aplica a quem está adquirindo um novo imóvel, no caso de aquisição feita antes da venda do imóvel anterior. Isso é mais comum do que se imagina. Afinal, quem tem uma casa ou apartamento próprio, mas está à procura de um novo imóvel, tende a efetuar a compra antes da venda do seu imóvel atual, de forma que ainda possa ter seu local de moradia durante o processo.

Com a nova regra, a pessoa pode usar o lucro obtido com a venda de um imóvel na quitação parcial ou total do financiamento de outro imóvel comprado anteriormente. Essa quitação precisa ser concretizada em até 180 dias após a venda do imóvel em questão. No entanto, vale salientar que essa regra não se aplica à venda de terrenos.

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