IR 2022: como usar o programa GCap para declarar ganho de capital

Atenção: o prazo para declarar o IR 2022 está acabando! Até o dia 31 de maio de 2022, milhões de brasileiros precisam  enviar a sua declaração à Receita Federal..

Uma dúvida frequente para quem vendeu um imóvel é em relação à declaração dessas movimentações no IRPF. Nesse texto, vamos falar especificamente sobre a Declaração de Ganho de Capital, que é realizada apenas nos casos de venda de imóvel em que houve ganho de capital, ou seja, lucro sobre o valor de venda do imóvel em relação ao valor de compra.

Por isso, se você vendeu uma casa ou um apartamento e não conhece este imposto, continue neste texto para saber como declarar ganho de capital com a venda de imóvel e não cair na malha fina do leão. Para começar, um detalhe importante sobre esse imposto: ele deve ser calculado em um aplicativo à parte, o programa GCap.

Programa GCap 2022: o que é e para que serve

O Programa GCap, cuja sigla significa “Ganho de Capital”, foi criado pelo Governo Federal para que as pessoas pudessem declarar o lucro pela venda de bens e direitos de maneira simplificada e automática. Após esse cálculo, o pagamento é feito por meio de uma DARF, enquanto a declaração é feita normalmente na ficha de “Bens e Direitos” do IR.

Por isso, antes de explicar na prática como utilizar o programa e como declarar o imposto antes do prazo do Imposto de Renda de 2022, precisamos falar sobre o que são bens e direitos.

O que são “Bens e Direitos” no IR?

Você pode estar no time de pessoas que precisam pagar este imposto, mas não sabe! De modo geral, bens e direitos são ativos que podem ser convertidos em dinheiro.

As casas e apartamentos fazem parte desse grupo, já que podem ser vendidos e gerar lucro. Um exemplo é quem compra um terreno ou uma casa para vender no futuro, como se fosse um investimento a longo prazo. Mas não são só os imóveis que são considerados bens e direitos, outros exemplos incluem bens móveis – como carros e motos –  e também obras de arte, criptoativos, jóias preciosas ou dinheiro estranheiro.

O que é ganho de capital e como pagar?

Agora, chegou a hora de falar sobre a Declaração de Ganho de Capital e como esse imposto é cobrado. Vamos exemplificar para ficar mais fácil: 

Você comprou uma casa em 2010 na Zona Oeste de São Paulo por R$ 100 mil. Em 2021, você decidiu vender este imóvel e conseguiu efetuar a venda por R$ 300 mil, já que a região se desenvolveu neste período. Portanto, você teve um lucro de R$ 200 mil reais nesta transação.

Assim, podemos dizer que você teve um ganho de capital, sendo necessário preencher o Programa GCap para ficar em dia com a Receita Federal.  Mas você sabe qual é o custo desta operação?

A Receita Federal impõe uma taxa progressiva para estas transações. Confira os valores a serem pagos em relação ao valor do lucro entre a compra e a venda do imóvel:

• 15% quando o lucro for de até R$ 5 milhões;
• 17,5% com o lucro acima de R$ 5 milhões e até R$ 10 milhões;
• 20% com lucros maiores do que R$ 10 milhões e até R$ 30 milhões;
• 22,5% quando o lucro ultrapassar a casa dos R$ 30 milhões. 

Vamos retomar ao exemplo anterior:

Na venda do seu imóvel, você lucrou R$ 200 mil. Portanto, terá que declarar este ganho de capital e pagar para a Receita Federal um valor de 15%, que totaliza R$ 30 mil. 

Vale lembrar que não pagar este imposto é crime, mais especificamente um crime de sonegação descrito pela Lei 4.729/65. Por isso, todo cuidado é pouco para evitar que seu nome caia na malha fina.

Como declarar ganho de capital no Imposto de Renda 2022

Agora que você sabe mais sobre o Imposto de Renda na venda de imóveis, vamos explicar o passo a passo para declarar ganho de capital na venda de imóvel. É muito fácil e rápido, siga o fio! 

1. Baixe o aplicativo do programa GCap

O primeiro passo é fazer o download do Programa GCap. Não se preocupe, porque ele está disponível para Windows, MacOS e outros sistemas operacionais. Um detalhe importante: o programa baixado deve ser do ano da venda. Por exemplo, se o imóvel foi vendido em 2021, o programa será o GCap 2021.

2. Complete os seus dados para cadastro

Assim que você abrir o aplicativo, deverá clicar em “Criar novo demonstrativo” e colocar todos os seus dados de identificação. Dentre eles estão CPF, telefone e local de residência.

3. Selecione a ficha “Bens imóveis”

O próximo passo será clicar em “Bens imóveis” para declarar o seu ganho de capital sobre venda de apartamentos, casas ou terrenos. 

Caso você esteja vendendo outros bens, pode encontrar outras fichas de demonstrativo no canto superior esquerdo da sua tela. Depois, é só clicar em “Novo”, no canto inferior direito. 

4. Preencha os dados de venda do imóvel

Agora, chegou a hora de preencher os dados para o ganho de capital no Imposto de Renda para imóveis. 

Aqui, você precisará colocar todas as especificações do imóvel, como rua, cidade, número e bairro. Além disso, você irá completar:

• por quanto o imóvel foi comprado;
• qual foi o valor de venda do imóvel;
• para quem você vendeu e como efetuou essa transação;
• qual a data desta venda e quando você havia comprado a propriedade. 

Pode haver outros dados necessários. Então, vale a pena preencher com calma. 

5. Gere a DARF

Por último, depois que você já preencheu todos os dados da sua transação, é só clicar em “Imprimir DARF”, que fica no canto esquerdo da sua tela. Isso irá gerar um boleto que deve ser pago até a data limite estipulada no documento. 

Coloque o GCap no Imposto de Renda

Além de declarar o seu ganho de capital, é preciso adicionar o GCap na sua Declaração Anual do Imposto de Renda. No aplicativo do IRPF, você pode importar este documento. 

Nós temos um passo a passo sobre como declarar imóvel no IR para ajudar você. Confira para não errar nada na hora de preencher o imposto. 

Isenções da Declaração de Ganho de Capital na venda de imóveis

Sim, existem algumas situações especiais que isentam o pagamento do imposto sobre o ganho de capital. Quer saber se você faz parte deste grupo beneficiado pela lei? Aqui estão as exceções: 

• vendas de imóveis que foram comprados até o ano de 1969;
• compra de outro imóvel no mesmo valor (ou maior) que o valor de venda do imóvel anterior em até 180 dias, ou seja, em seis meses;
• venda de um único imóvel em cinco anos com o valor de até R$ 440 mil.

Para saber ainda mais informações, recomendamos a leitura do nosso texto sobre Lucro imobiliário.

EmCasa: para mais informações do mercado imobiliário

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E lembre-se: o prazo do Imposto de Renda 2022 acaba no dia 31 de maio! Não deixe para a última hora.